전세는 한국에서 흔히 볼 수 있는 주거 형태입니다. 월세보다 비용 부담이 적고, 자산을 묶어두는 대신 비교적 안정적인 거주가 가능하다는 장점이 있기 때문이죠.
하지만 이런 전세의 장점 뒤에는 전세 사기라는 치명적인 위험이 숨어 있습니다. 최근 몇 년 사이 뉴스에서 심심치 않게 등장하는 ‘전세 사기 피해자’, ‘보증금 떼였다’, ‘이중 계약’, ‘깡통 전세’와 같은 단어들… 바로 남의 이야기가 아닙니다.
전세 사기는 단순한 임대인의 양심 문제를 넘어, 복잡하게 얽힌 부동산 시장 구조와 제도 미비, 허술한 계약관행이 만든 총체적 문제입니다.
그래서 이번 글에서는 ‘전세 사기 유형별 대응 전략, 실제 사례로 알려드립니다’라는 키워드를 중심으로,
- 어떤 유형의 전세 사기가 가장 많은지
- 피해가 발생하는 구조
- 대응이 가능한 시점과 법적 절차
- 실질적인 예방 및 대응 전략
전세 계약을 준비 중이거나, 갱신 혹은 퇴거를 앞둔 분이라면 반드시 끝까지 확인하세요.
📌 목차
- 전세 사기란 무엇인가요? 개념부터 바로잡기 🔍
- 전세 사기 유형별 정리 – 사례 중심 분석 ⚠️
- 전세 사기 유형 ① ‘깡통 전세’ – 보증금이 집값보다 높다?! 🏚️
- 전세 사기 유형 ② ‘이중계약’ – 한 집에 전세가 두 개?! 📑
- 전세 사기 유형 ③ ‘명의신탁·대리인 계약’ – 임대인은 실제 소유자가 아니다 🕵️♂️
- 전세 사기 대응 전략 – 유형별 법적 절차 및 실무 대응 ✅
- 실제 피해 사례 분석 – 어디서 문제가 생겼고 어떻게 대응했나? 💬
- 전세 사기 예방을 위한 체크리스트 및 팁 정리 ✍️
1. 전세 사기란 무엇인가요? 개념부터 바로잡기 🔍
전세 사기란 전세 계약 과정에서 임대인이 고의로 세입자의 보증금을 돌려주지 않거나, 회수가 불가능한 상태로 만드는 행위 전반을 의미합니다.
이러한 사기 행위는 단순한 법률 위반을 넘어 생활 기반을 무너뜨리는 중대한 범죄이며, 피해 금액은 수천만 원에서 수억 원에 달하기도 합니다.
전세 사기의 대표적인 특징은
- 세입자가 정상적으로 계약했더라도
- 임대인의 숨겨진 채무, 허위 계약, 담보 설정 등으로 인해
보증금을 돌려받지 못하게 되는 구조라는 점입니다.
2. 전세 사기 유형별 정리 – 사례 중심 분석 ⚠️
전세 사기는 매우 다양한 형태로 발생하며, 대표적인 유형은 다음과 같습니다.
- 깡통 전세
- 이중 계약
- 명의신탁·대리인 계약
- 허위 매물과 가짜 계약서
- 경매 유도형 계약
- 다중 임대인 사기 (지방 고수익 매물 유도형)
각 유형은 계약 전·후의 상황에서 어떻게 문제가 발생하는지, 무엇을 확인하지 못했는지가 핵심입니다. 다음부터는 각 유형별로 실제 사례와 함께 분석해보겠습니다.
3. 전세 사기 유형 ① ‘깡통 전세’ – 보증금이 집값보다 높다?! 🏚️
깡통 전세란 집값보다 전세보증금이 더 높거나 비슷한 상태를 말합니다.
즉, 집이 팔리더라도 세입자에게 보증금을 돌려줄 수 없는 상태죠.
📌 실제 사례
서울 외곽지역, 시세 1억 3천만 원짜리 빌라에 전세 1억 2천만 원 계약
→ 알고 보니 집주인 다주택자, 해당 건물 근저당 9천만 원 설정
→ 집주인 파산 → 경매 → 낙찰가 1억 → 근저당자 우선 변제 → 세입자 손해 약 7천만 원
🧩 문제 핵심
- 보증금이 시세와 지나치게 가까움
- 담보 설정 등기부 미확인
- ‘월세보다 저렴한 전세’로 접근한 구조
4. 전세 사기 유형 ② ‘이중계약’ – 한 집에 전세가 두 개?! 📑
이중 계약은 임대인이 동일한 주택을 두 명 이상에게 각각 전세 계약을 체결하는 불법 행위입니다.
📌 실제 사례
빌라 소유주 A가 세입자 B, C와 각각 동일한 기간 동안 전세 계약 체결
→ B가 입주 후 뒤늦게 전입신고와 확정일자 등록
→ C는 중개사 통해 입주 → 전입·확정일자 먼저 받음
→ B는 후순위 → 경매 시 보증금 전액 손해
🧩 문제 핵심
- 세입자의 전입신고 및 확정일자 지연
- 계약 시 기존 계약 존재 여부 확인 미흡
- 공인중개사의 중개 책임 회피
5. 전세 사기 유형 ③ ‘명의신탁·대리인 계약’ – 임대인은 실제 소유자가 아니다 🕵️♂️
명의신탁 사기는 실제 소유자가 아닌 사람이 임대인인 척 계약을 체결하는 방식입니다. 또한 임대인이 ‘대리인’이라고 하며 계약을 유도하는 경우도 많습니다.
📌 실제 사례
지방 원룸, 임대인이라며 계약한 D씨
→ 전세계약 후 입주
→ 6개월 후 실제 소유자 나타나 퇴거 요구
→ 임대인 D는 연락두절 → 보증금 회수 불가
🧩 문제 핵심
- 등기부등본 상 소유자 확인 미흡
- 인감증명서, 위임장 없이 계약 체결
- 계약 상대방의 신분 검증 실패
6. 전세 사기 대응 전략 – 유형별 법적 절차 및 실무 대응 ✅
🔹 깡통 전세 대응 전략
- 계약 전 등기부등본 확인: 근저당, 가압류 등 부채 내역 체크
- 보증금 > 시세 70% 이상일 경우 주의
- 전세보증금 반환보증 가입으로 사전 보호
🔹 이중 계약 대응 전략
- 계약 당일 즉시 전입신고 + 확정일자 필수
- 중개사무소 통해 계약 시, 기존 계약 여부 서면 확인 요구
- 피해 발생 시, 공인중개사 손해배상 청구 가능
🔹 명의신탁 대응 전략
- 계약 전 반드시 등기부등본 확인 → 소유자 이름과 동일한지 대조
- 대리 계약 시, 위임장과 인감증명서 확인 필수
- 불일치 시 계약 거부 또는 중개사 변경
7. 실제 피해 사례 분석 – 어디서 문제가 생겼고 어떻게 대응했나? 💬
💥 사례 A – 깡통 전세 피해
신혼부부가 서울 인근 오피스텔에 전세 입주
→ 계약 당시 시세보다 전세가 높았지만 저렴한 월세 조건에 안심
→ 계약 만료 후 집주인 파산 → 경매 진행 → 보증금 60% 손실
대응: 전세보증금 반환보증 가입 안 됨 → 민사소송 진행 중
💥 사례 B – 이중 계약 피해
보증금 1억 5천만 원의 빌라에 전입
→ 입주 1주일 뒤 또 다른 세입자 등장
→ 선순위 입주자의 확정일자가 앞섬
대응: 중개인 상대 손해배상 소송 → 일부 승소
💥 사례 C – 명의신탁 사기
임대인 사칭한 사기꾼과 계약 → 입주 후 3개월 뒤 실제 소유자 퇴거 요구
→ 중개인은 ‘모른다’며 책임 회피
대응: 임대인 사기죄로 형사 고소, 민사소송 병행
8. 전세 사기 예방을 위한 체크리스트 및 팁 정리 ✍️
✅ 계약 전 확인사항
- 등기부등본 확인 (소유자명, 근저당권 등 포함 여부)
- 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부
- 보증금이 시세 대비 지나치게 높은지 확인
- 해당 물건이 기존에 전세로 나갔던 내역 있는지 검토
✅ 계약 시 유의사항
- 임대인 신분증, 인감증명서 반드시 대조
- 대리 계약 시 위임장 및 위임인의 인감 필요
- 공인중개사가 등록된 정식 사무소인지 확인
✅ 계약 후 해야 할 일
- 즉시 전입신고
- 확정일자 발급
- 전세보증금 반환보증보험 가입
✍️ 마무리
전세는 여전히 많은 사람들이 선택하는 주거 방식입니다. 하지만 그만큼 전세 사기는 반복해서 발생하고 있으며, 형태도 점점 진화하고 있습니다.
이번 글을 통해 ‘전세 사기 유형별 대응 전략, 실제 사례로 알려드립니다’라는 주제 아래
- 사기의 대표 유형
- 피해 발생 구조
- 대응 전략
- 실제 사례와 대응 결과
를 총정리했습니다. 가장 좋은 대응은 예방입니다. 계약 전에 단 10분만 더 꼼꼼히 확인하면 수천만 원의 피해를 막을 수 있습니다. 혹시 이미 피해를 입었다면, 유형에 따라 적극적으로 법률 자문과 함께 구조적 대응을 시작해야 합니다.
지금 전세 계약을 앞두고 있다면, 다시 한 번 계약 상대방, 물건, 보증금 수준을 차근차근 점검해보세요.