부동산 매매나 전세, 월세 계약을 앞두고 가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기부등본입니다.이 한 장짜리 문서 안에 해당 부동산의 과거와 현재, 심지어 미래의 리스크까지도 담겨 있기 때문이죠. 그런데 등기부등본을 처음 보는 사람이라면 낯선 용어들에 혼란스러울 수밖에 없습니다.
그 중에서도 가장 많이 검색되는 단어이자, 많은 사람들이 ‘불안함’을 느끼는 단어가 바로 **‘근저당’**입니다.
“등기부등본상 근저당 표시가 있으면 거래하면 안 되는 건가요?”
“근저당은 왜 설정하는 거죠? 실제 돈을 빌렸다는 의미인가요?”
“전세나 매매할 때 근저당 있는 집은 무조건 피해야 하나요?”
결론부터 말하자면, 등기부등본상 ‘근저당’ 표시가 있다면, 무조건 피하는 것이 가장 안전한 선택입니다.왜냐하면 근저당은 해당 부동산에 채무 리스크가 있다는 가장 확실한 증거이기 때문입니다.
이번 글에서는 검색자가 궁금해하는 핵심 키워드 ‘등기부등본상 근저당 표시, 무조건 피해야 하는 이유’를 중심으로
- 근저당의 개념
- 왜 위험한지
- 실제로 문제가 생긴 사례
- 계약 시 어떻게 대응해야 하는지
등의 부동산 거래를 앞두고 있거나, 임대차 계약이 걱정되는 분이라면 지금부터 이 글을 꼭 끝까지 정독해보시길 바랍니다.
📌 목차
- 등기부등본이란? 기본 구조와 꼭 봐야 할 항목 정리 🧾
- 근저당이란? 등기부등본상 어떤 의미인지 정확히 이해하기 🔍
- 등기부등본상 근저당 표시, 무조건 피해야 하는 이유 5가지 ⚠️
- 실제 사례로 본 근저당 피해 사례 총정리 💥
- 근저당 설정된 부동산 거래 시 발생할 수 있는 리스크 종류 🧨
- 전세계약 시 근저당 있는 집, 어떻게 확인하고 피할까? 🛑
- 등기부등본에서 근저당 외에도 체크해야 할 핵심 표시사항 ✅
- 등기부등본 분석 실전팁 & 안전한 거래 체크리스트 📋
1. 등기부등본이란? 기본 구조와 꼭 봐야 할 항목 정리 🧾
등기부등본은 부동산의 ‘신분증’이라고 볼 수 있습니다. 국토교통부 산하 대법원 등기소에서 발급하며, 누구나 열람이 가능한 공개 문서입니다.
등기부등본은 크게 3가지로 나뉩니다.
- 표제부: 해당 부동산의 기본 정보 (지번, 면적, 구조 등)
- 갑구: 소유자 정보 및 소유권 관련 변동 내역
- 을구: 담보권(근저당권, 전세권, 지상권 등) 설정 내역
특히 ‘을구’에 근저당이 기재되어 있다면, 반드시 주의가 필요합니다. 이는 부동산 소유자가 금융기관이나 개인에게 돈을 빌리며 해당 부동산을 담보로 설정해 놓은 기록이기 때문입니다.
2. 근저당이란? 등기부등본상 어떤 의미인지 정확히 이해하기 🔍
근저당은 일반적인 저당권과는 다릅니다. ‘근(根)’이라는 글자처럼, 뿌리를 내리듯 포괄적으로 담보 권리를 확보하는 제도입니다.
✔️ 근저당의 개념
- 근저당은 일정한 한도 내에서 채무가 발생할 경우, 그 부동산으로 보장받을 수 있는 담보 권리입니다.
- 통상 금액보다 높은 설정금액이 기재되며, 해당 금액까지 채무자가 빚을 질 수 있습니다.
- 계속적 거래(예: 마이너스 통장, 기업대출 등)에 자주 사용됩니다.
📌 예시
등기부등본 을구에
‘근저당권자: A은행, 채권최고액: 2억 원’
이 적혀 있다면,
→ 실제 채무액은 1억 원일 수도 있지만, 2억 원까지 채권 회수가 가능하다는 뜻입니다.
3. 등기부등본상 근저당 표시, 무조건 피해야 하는 이유 5가지 ⚠️
❗ 1. 소유자의 채무가 확정되지 않은 상태
근저당은 최고액만 기재되기 때문에, 실제 빚이 얼마인지 확인이 불가능합니다.
→ 채무가 1천만 원인지, 1억 9천만 원인지 알 수 없다는 뜻입니다.
❗ 2. 압류·경매로 이어질 가능성
근저당이 설정된 부동산은 채무불이행 시 바로 경매로 넘어갈 수 있음
→ 임차인이든 매수인이든 해당 부동산을 잃을 수 있습니다.
❗ 3. 전세금 보호가 어려움
전세로 입주할 경우, 근저당이 먼저 설정되어 있다면 전세금 회수 순위가 밀림
→ 소위 ‘후순위 보증금’이 되어, 집이 경매되면 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있음
❗ 4. 실제보다 큰 금액 설정으로 추가 채무 가능
근저당은 한 번 설정되면 그 범위 내에서 반복적으로 돈을 빌릴 수 있음
→ 즉, 집주인이 추가로 대출을 받아도 기존 등기에는 변화가 없을 수 있습니다.
❗ 5. 해지 절차가 복잡하고 시간 소요
근저당 말소는 해당 채무가 전액 상환되어야만 가능하며,
→ 그 이후에도 등기상 말소 등기를 따로 진행해야 합니다.
결론적으로, 근저당은 부동산 소유자가 가진 채무 리스크를 말없이 숨기고 있는 구조이기 때문에,
→ 부동산 거래 시 반드시 피해야 하는 위험 신호입니다.
4. 실제 사례로 본 근저당 피해 사례 총정리 💥
📍 사례 1 – 전세 계약 후 보증금 날린 경우
세입자 A씨는 서울 모처에 전세로 입주.
등기부등본에 근저당이 있지만, "이미 다 갚은 것"이라는 집주인의 말만 믿고 계약 진행.
→ 1년 후 집주인 대출 연체로 해당 집 경매 진행
→ A씨 보증금 중 6천만 원 회수 불가
📍 사례 2 – 매매 거래 후 근저당 말소 지연
매수자 B씨는 근저당 있는 아파트를 조건부로 매수.
"잔금과 동시에 말소한다"는 특약 포함.
→ 그러나 집주인 대출 상환 지연 → 매수자는 소유권 이전까지 수개월 대기
📍 사례 3 – 추가 대출로 인한 다중 담보
임대인 C씨가 근저당 설정 후 추가 대출을 받아 근저당 범위 내 채무 증가
→ 전세보증보험도 가입 거절, 임차인 대책 없이 퇴거
5. 근저당 설정된 부동산 거래 시 발생할 수 있는 리스크 종류 🧨
- 소유자 부채 증가로 인한 경매 진행
- 선순위 담보권자에 의해 점유 권리 상실
- 보증금 미회수 또는 일부 회수 리스크
- 소유권 이전 불가 상황 발생
- 계약 해지 및 법적 분쟁 위험 증가
결국, 근저당이 있는 집은 ‘언제 터질지 모르는 시한폭탄’ 같은 존재입니다.
6. 전세계약 시 근저당 있는 집, 어떻게 확인하고 피할까? 🛑
🔍 체크 방법
- 등기부등본 을구 확인
- 근저당 설정 여부, 채권최고액, 권리자, 설정일 등 확인
✅ 대응 전략
- 근저당 없는 집을 우선 선택
- 어쩔 수 없이 계약해야 할 경우,
- 전입신고와 확정일자를 즉시 확보
- 전세보증보험 반드시 가입
- 특약에 ‘근저당 말소 또는 채무 상환 조건’ 명시
7. 등기부등본에서 근저당 외에도 체크해야 할 핵심 표시사항 ✅
- 소유자 명의가 일치하는가?
- 가압류, 압류, 가등기 등 권리침해 여부
- 전세권 설정 여부 (선순위 전세권 있으면 보증금 회수 위험)
- 임의경매 개시 기록 유무
- 채권최고액과 실제 매매·전세금 비교
8. 등기부등본 분석 실전팁 & 안전한 거래 체크리스트 📋
🔐 부동산 계약 전 실전 체크리스트
- 등기부등본 최신본 확인 (계약 전날 기준)
- ‘을구’ 항목의 근저당, 전세권 여부 확인
- 근저당 설정일, 금액, 채권자 정보 확인
- 소유권이 본인 명의인지 검토
- 확정일자, 전입신고 타이밍 조율
- 전세보증보험 가입 가능 여부 확인
- 계약서에 특약사항 명확히 명시
✍️ 마무리
부동산 계약은 금액이 크고, 한 번 잘못되면 수천만 원의 피해로 이어지는 고위험 거래입니다. ‘등기부등본상 근저당 표시, 무조건 피해야 하는 이유’는 단순한 겁주기가 아니라, 수많은 실전 피해 사례를 기반으로 도출된 가장 현실적인 조언입니다.
- 근저당이 있다는 건 집주인이 이미 자산을 담보로 돈을 빌렸다는 뜻
- 내가 계약한 순간, 그 부채의 리스크에 함께 묶일 수도 있다는 경고 신호입니다.
특히 전세는 그 어떤 담보 없이 수천만 원을 남의 집에 맡기는 구조이기 때문에, 가장 중요한 건 ‘등기부등본의 을구를 꼼꼼히 확인하고, 근저당이 있다면 과감히 피하는 것’입니다.